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n. 4/2011 - ©
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ANDREA FERRUTI* e RITA ALLEGRINI**
La
certificazione energetica secondo il d.lgs. n. 28/2011
e l’energia da fonti rinnovabili per edifici nuovi o da ristrutturare
SOMMARIO: 1. Introduzione. 2. Contratti di compravendita e di locazione. 2.1 Nuove pattuizioni negoziali: considerazioni generali. 2.2 Pattuizioni negoziali e normativa regionale. 2.2.1 Regioni con specifica disciplina. 2.2.2 Regioni senza specifica disciplina. 2.3 Annunci commerciali. 3. Edifici di nuova costruzione e da ristrutturare. Obblighi di integrazione di fonti rinnovabili. 3.1 Caratteristiche degli impianti: prestazioni richieste e tempistica. 3.2 Ulteriori caratteristiche degli impianti. 3.3 Premi volumetrici. 3.4 Casi esclusi. Appendice – tabella (rif. paragrafo 3.1).
1. Introduzione.
Larga eco ha suscitato la pubblicazione, nel S.O. n. 81 alla G.U. n. 71 del 28 marzo 2011, del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, denominato “Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell’uso dell’energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE” (d’ora in avanti per brevità “decreto” e i cui articoli saranno riportati in appresso senza ulteriori specificazioni).
Le principali novità del decreto, entrato in vigore il 29 marzo 2011, riguardano:
a) i contratti di compravendita, di locazione e gli annunci immobiliari;
b) l’obbligo di dotare i nuovi edifici o gli edifici da ristrutturare con impianti da fonti rinnovabili.
2. Contratti di compravendita e di locazione.
Come anticipato nell’introduzione, l’art. 13, comma 1, lettera c) dispone alcune modifiche al d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 che influiscono sui contratti di compravendita e di locazione.
Dal 29 marzo 2011, i contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari devono contenere una clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici (ossia, l’attestato di certificazione energetica, cd. “ACE”). Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotati di attestato di certificazione energetica (così, art. 6, comma 2-ter, d.lgs. 192/2005).
Secondo le prime indicazioni fornite dal Consiglio Nazionale del Notariato [1] e dalla stampa specializzata [2], quindi, è possibile formulare alcune considerazioni sul decreto.
2.1 Nuove pattuizioni negoziali: considerazioni generali.
In primo luogo, al dichiarato scopo di garantire una maggiore trasparenza delle informazioni commerciali e contrattuali [3], non sono più consentite deroghe consensuali alla consegna della documentazione di certificazione energetica degli immobili oggetto di compravendita e di locazione.
In altri termini, è illegittima la clausola che contenga una rinuncia dell’acquirente o del conduttore ad ottenere le informazioni e la documentazione energetica. Il decreto non stabilisce una sanzione espressa (ad es. nullità [4]) in caso di mancata osservanza dell’obbligo. Sul punto, peraltro, il Consiglio Nazionale del Notariato si è riservato di esprimere una propria opinione al riguardo anche per gli impatti del decreto sulla normativa regionale [5].
In secondo luogo, per l’attuazione della norma nel testo contrattuale, è sufficiente la pura e semplice (formale) riproduzione delle parole dell’art. 6, comma 2-ter, d.lgs. 192/2005. Tuttavia, come indicato nel predetto documento del Consiglio Nazionale del Notariato, “la migliore e più corretta interpretazione della normativa (in senso sostanziale) suggerisce di inserire nella clausola specifici riferimenti alla documentazione consegnata (numeri di identificazione, data, autore dell’ACE; riferimenti ricognitivi dell’autodichiarazione, se trasmessa all’acquirente in un momento anteriore al rogito)”.
2.2 Pattuizioni negoziali e normativa regionale.
Ciò premesso in generale, occorre ulteriormente distinguere tra le compravendite e le locazioni di:
a) immobili ubicati nelle Regioni che hanno (già) emanato una propria normativa (ad es. Lombardia e Umbria);
b) immobili ubicati nelle Regioni che non hanno (ancora) emanato una propria normativa o che non contengono previsioni sui contratti in questione (ad es. Sicilia o Lazio).
2.2.1 Regioni con specifica disciplina.
Nel primo gruppo di Regioni, si dovrà continuare ad applicare la normativa emanata da ciascuna regione per cui, nel caso della Regione Lombardia [6], occorrerà mantenere l’obbligo di allegazione dell’ACE.
Lo stesso vale per le Regioni in cui non è possibile ricorrere alla cd. “autodichiarazione” per edifici ed unità immobiliari, di superficie utile inferiore o uguale a 1000 mq e “ad alto consumo energetico” – cd. classe G [7]. Per proseguire nell’esempio della Regione Lombardia, quindi, anche per edifici/appartamenti di classe G occorrerà accludere ai contratti l’ACE [8] la cui allegazione, come detto, assolve gli obblighi di avvenuta consegna e corretta informazione.
2.2.2 Regioni senza specifica disciplina.
Nel secondo gruppo di Regioni, invece, sarà sufficiente inserire la clausola secondo le precisazioni fornite dal Consiglio Nazionale del Notariato (cfr. paragrafo 2.1) ossia ripetendo le parole dell’art. 6, comma 2-ter, d.lgs. 192/2005 ed inserendo specifici riferimenti alla documentazione consegnata.
Inoltre, nelle Regioni prive di una specifica disciplina sarà possibile ricorrere all’autodichiarazione prevista nell’allegato A, punto 9 del citato d.m. 26 giugno 2009. Quindi, sarà sufficiente che l’atto di compravendita o di locazione contenga il riferimento a siffatta autodichiarazione secondo moduli già sperimentati nella prassi notarile [9].
2.3 Annunci commerciali-
Infine, dal 1° gennaio 2012, nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell’ACE [così art. 6, comma 2-quater, d.lgs. 192/2005, introdotto dall’art. 12, comma 1, lettera c)]. Anche tale obbligo s’inserisce nell’obiettivo del legislatore di conseguire un’attenta e consapevole valutazione delle caratteristiche energetiche degli edifici.
3. Edifici di nuova costruzione e da ristrutturare. Obblighi di integrazione di fonti rinnovabili.
Come anticipato nell’introduzione, l’art. 11 stabilisce l’obbligo di integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici di nuova costruzione e negli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni rilevanti. L’inosservanza dell’obbligo comporta il diniego del titolo abilitativo (così espressamente, art. 11, comma 3).
L’obbligo riguarda, quindi, due categorie di interventi e di edifici:
- edifici di nuova costruzione ossia edifici per i quali “… la richiesta del pertinente titolo edilizio, comunque denominato, sia stata presentata successivamente alla entrata in vigore del decreto”, ossia dopo il 29 marzo 2011 [definizione ex art. 2, comma 1, lettera n)];
- edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni rilevanti, ossia ricadenti in una delle seguenti categorie [10] [definizioni ex art. 2, comma 1, lettera m)]:
i) “edificio esistente avente superficie utile superiore a 1000 mq, soggetto a ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro”;
ii) “edificio esistente soggetto a demolizione e ricostruzione anche in manutenzione straordinaria”.
Considerata la previsione diretta dell’obbligo di integrazione delle fonti rinnovabili, l’art. 11, comma 5 ha disposto l’abrogazione dell’art. 4, comma 1-bis, D.P.R. 380/2001 [11] e dei commi 22 e 23 dell’art. 4, D.P.R. n. 59/2009 [12] che prevedevano obblighi analoghi e, tuttavia, non immediatamente operativi [13] al momento dell’esame dello schema di provvedimento in sede parlamentare.
3.1 Caratteristiche degli impianti: prestazioni richieste e tempistica.
L’allegato 3 definisce gli obblighi di riduzione dei consumi energetici per gli edifici di nuova costruzione o sottoposti a ristrutturazioni rilevanti, come sopra definiti. Si tratta di obiettivi crescenti di copertura dei consumi energetici da fonti rinnovabili, ai quali corrispondono criteri di dimensionamento degli impianti di cui gli edifici debbono obbligatoriamente dotarsi.
Tali obblighi, incrementati per gli edifici pubblici del 10% (allegato 3, punto 6), variano in funzione del momento in cui viene richiesto il titolo abilitativo, secondo la tabella riportata in appendice.
3.2 Ulteriori caratteristiche degli impianti.
Va inoltre precisato quanto segue in riferimento alle caratteristiche degli impianti:
- gli impianti realizzati per l’assolvimento degli obblighi del decreto non sono soggetti ad incentivi, ma hanno accesso ai fondi di garanzia e rotazione. Gli incentivi statali sono ammessi solo per la quota parte di impianti realizzati per raggiungere obiettivi di consumo da fonti di energia rinnovabile, superiori alle percentuali obbligatorie (art. 11, comma 4);
- gli obblighi previsti dal decreto “non possono essere assolti tramite impianti da fonti rinnovabili che producano esclusivamente energia elettrica la quale alimenti, a sua volta, dispositivi o impianti per la produzione di acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento” (allegato 3, punto 2);
- in caso di utilizzo di pannelli solari termici o fotovoltaici disposti sui tetti degli edifici, i predetti componenti devono essere aderenti o integrati nei tetti ossia devono avere lo stesso orientamento e la stessa inclinazione della falda (allegato 3, punto 4).
3.3 Premi volumetrici.
L’art. 12, comma 1 prevede un premio volumetrico del 5% nel caso in cui venga garantita una copertura dei consumi energetici, da fonti rinnovabili, superiore del 30% rispetto agli obiettivi evidenziati nella tabella riportata in appendice. Tale premio non si applica nelle cd. zone A del d.m. 1444/1968 ossia nel centro storico dei singoli Comuni [14] e nelle zone ad esso assimilate dai singoli strumenti urbanistici.
3.4 Casi esclusi.
Gli obblighi fin qui indicati non si applicano nei seguenti casi:
- edifici vincolati e tutelati ex d.lgs. 42/2004 (cd. codice dei beni culturali e del paesaggio) o sottoposti a specifiche disposizioni di tutela dagli strumenti urbanistici, qualora il progettista evidenzi che il rispetto di tali obblighi sia incompatibile con le esigenze di tutela e con la natura del bene tutelato, con particolare riferimento ai caratteri storici e artistici (art. 11, comma 2);
- edifici allacciati ad una rete di teleriscaldamento che ne copra l’intero fabbisogno di calore per il riscaldamento degli ambienti e la fornitura di acqua calda sanitaria (allegato 3, punto 5);
- ipotesi generica di non fattibilità tecnica da motivare a cura del progettista nella relazione tecnica ex art. 4, comma 25, D.P.R. 59/2009 e da compensare con l’ottenimento di prestazioni energetiche comparabili (allegato 3, punti 7 e 8) [15].
Appendice – tabella (rif. paragrafo 3.1)
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Contemporaneo rispetto della % di copertura con fonti di energia rinnovabile dei consumi previsti per:
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Potenza elettrica degli impianti alimentati da fonti rinnovabili, espressa in KW e calcolata secondo la formula: |
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Richiesta del titolo edilizio: |
acqua calda sanitaria |
acqua calda sanitaria + riscaldamento e raffrescamento |
P = 1/K x S P = Potenza elettrica, in KW S = superficie in pianta dell’edificio al livello del terreno, in mq; K = coefficiente variabile come riportato di seguito |
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dal 31.5.2012 al 31.12.2013 |
50 % |
20 % |
K = 80 |
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dal 1.1.2014 al 31.12.2016 |
50 % |
35 % |
K = 65 |
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dal 1.1.2017 |
50 % |
50 % |
K = 50 |
* Avvocato del Foro di Roma.
[1] La certificazione energetica negli edifici: il nuovo comma 2-ter dell’art. 6 d.lgs. 192/2005: prime note. Il documento è riportato in un separato pdf.
[2] A. Busani, Rogito con visto energetico, in Il Sole 24 Ore, 27 marzo 2011, pag. 21.
[3]Così Relazione governativa allo schema di decreto legislativo, in Atti Senato della Repubblica, n. 302, sub art. 11 diventato poi, nella stesura definitiva, art. 13. Cfr. anche indicazioni Consiglio Nazionale Notariato sopra citate le quali, fra l’altro, danno conto della necessità di porre rimedio all’apertura di una procedura di infrazione a carico dello Stato italiano che, in difformità dalla direttiva comunitaria, aveva eliminato l’obbligo di consegna della certificazione energetica (cfr. art. 35, comma 2-bis, legge 133/2008 di conversione, con modificazioni, del decreto-legge n. 112/2008). Sulla direttiva 2009/28/CE si vedano S. Maglia M.A. Labarile, Energia da fonti rinnovabili: le nuove procedure autorizzatorie alla luce della direttiva 2009/28/CE, in Ambiente e sviluppo, 2011, 2, p. 134 e A. Muratori, Promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili: la nuova direttiva «unificata» 2009/28/CE, in Ambiente e sviluppo, 2009, 8, p. 685.
[4] Come previsto, originariamente, nei commi 8 e 9 dell’art. 15, d.lgs. 192/2005 le cui disposizioni, peraltro, erano state abrogate dall’art. 35, comma 2-bis, legge 133/2008 cit. Su quest’ultima disposizione si vedano, tra gli altri, A. Testa, L’obbligo di certificazione anche per gli edifici esistenti, in Immobili e proprietà, 2009, 8, p. 487, ID., L’obbligo di allegazione tra norme statali e regionali, in Immobili e proprietà, 2009, 1, p. 11. Sul regime delle nullità connesse al presente tema si vedano, inoltre, le interessanti considerazioni di S. Monticelli, Il sistema delle nullità contrattuali e la funzione notarile, in Notariato, 2010, 6, p. 686.
La Conferenza Unificata, nella seduta del 25 gennaio 2011, aveva nuovamente proposto la sanzione della nullità in caso di mancata allegazione dell’ACE, proponendo la seguente formulazione dell’art. 15, comma 7-bis: “In caso di violazione dell’obbligo di cui all’art. 6, comma 2-ter, l’atto di trasferimento a titolo oneroso delle singole unità immobiliari è nullo, fatte salve le ulteriori sanzioni amministrative eventualmente disposte dalle Regioni o dalle Provincie autonome”. Si tratta, in dettaglio, della proposta di emendamento all’art. 11 dello schema di decreto (divenuto poi, nella stesura definitiva, articolo 13), formulata nel corso della Conferenza Unificata del 25 gennaio 2011. Il parere, citato nel preambolo del decreto è disponibile al seguente link: http://www.statoregioni.it/DettaglioDoc.asp?IDDoc=30415&IdProv=9151&tipodoc=2&CONF=UNI).
[5] Per un quadro d’assieme della legislazione regionale si rinvia a D. Lavermicocca, Il rendimento energetico degli edifici, Milano, 2009, pp. 377 e ss., G. Petrelli, La certificazione energetica degli edifici. Normativa nazionale e delle Regioni Piemonte e Lombardia, in Notariato, 2008, p. 82 nonché, con specifico riferimento alla Regione Liguria, S. Monticelli, art. cit., passim.
[6] Tale Regione impone l’allegazione dell’ACE al contratto di compravendita o di locazione ex delibera G.R. 22 dicembre 2008 n. 8/8745, allegato 1, punti 9 e 10, in B.U.R.L. 12 gennaio 2009, n. 2, S.O. 15 gennaio 2009, n. 2. Sul punto si veda in dottrina A. Testa, La certificazione energetica degli edifici in Lombardia, in Immobili e proprietà, 2009, 4, p. 213.
[7] L’autodichiarazione è prevista nell’allegato A, punto 9, d.m. 26 giugno 2009, in G.U. 10 luglio 2009, n. 158, con cui sono state approvate le “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”. Sul decreto ministeriale si vedano C. Di Perna, Certificazione energetica, emanate le Linee Guida nazionali, in Ambiente & Sicurezza sul Lavoro, n. 9/2009, p. 60, R. Mileo, Contenimento dei consumi e maggioranze assembleari, in Immobili e proprietà, 2009, 11, p. 692, G. Dallò, F. Arecco, Le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, in Ambiente e sviluppo, 2009, 9, p. 814, A. Testa, L’obbligo di certificazione cit..
[8] Cfr. Decreto direttoriale regionale (Lombardia) 15 dicembre 2009 n. 14006, punto 1, in B.U.R.L 4 gennaio 2010, n. 1.
[9] Per la Regione Siciliana, ad esempio, si veda l’allegato B, decreto 3 marz0 2011, in G.U.R.S. n. 13 del 25 marzo 2011.
[10] La Conferenza unificata, nel citato parere del 25 gennaio 2011, aveva proposto per la “ristrutturazione rilevante” la seguente formulazione: “edificio esistente la cui ristrutturazione, demolizione e ricostruzione anche in manutenzione straordinaria riguarda più del 25% della superficie disperdente l’involucro”.
[11] L’art. 4, comma 1-bis stabiliva quanto segue: “A decorrere dal 1° gennaio 2011, nel regolamento di cui al comma 1” – ossia del regolamento edilizio – “ai fini del rilascio del permesso di costruire, deve essere prevista, per gli edifici di nuova costruzione, l’installazione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, in modo tale da garantire una produzione energetica non inferiore a 1 kW per ciascuna unità abitativa, compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell’intervento. Per i fabbricati industriali, di estensione superficiale non inferiore a 100 metri quadrati, la produzione energetica minima è di 5 kW”.
[12]I commi 22 e 23 dell’art. 4, D.P.R. 59/2009 stabilivano rispettivamente quanto segue:
“22. Per tutte le categorie di edifici, così come classificati in base alla destinazione d'uso all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, nel caso di edifici pubblici e privati, è obbligatorio l'utilizzo di fonti rinnovabili per la produzione di energia termica ed elettrica. In particolare, nel caso di edifici di nuova costruzione o in occasione di nuova installazione di impianti termici o di ristrutturazione degli impianti termici esistenti, l'impianto di produzione di energia termica deve essere progettato e realizzato in modo da coprire almeno il 50 per cento del fabbisogno annuo di energia primaria richiesta per la produzione di acqua calda sanitaria con l'utilizzo delle predette fonti di energia. Tale limite è ridotto al 20 per cento per gli edifici situati nei centri storici”.
“23. Le modalità applicative degli obblighi di cui al comma 22, le prescrizioni minime, le caratteristiche tecniche e costruttive degli impianti di produzione di energia termica ed elettrica con l'utilizzo di fonti rinnovabili, sono precisate, in relazione alle dimensioni e alle destinazioni d'uso degli edifici, con successivo provvedimento ai sensi dell'articolo 4, del decreto legislativo” [n. 192/2005 e succ. mod.]. “Le valutazioni concernenti il dimensionamento ottimale, o l'eventuale impossibilità tecnica di rispettare le presenti disposizioni, devono essere dettagliatamente illustrate nella relazione tecnica di cui al comma 25. In mancanza di tali elementi conoscitivi, la relazione è dichiarata irricevibile. Nel caso di edifici di nuova costruzione, pubblici e privati, o di ristrutturazione degli stessi conformemente all'articolo 3, comma 2, lettera a), del decreto legislativo, è obbligatoria l'installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica”.
Sul D.P.R. 59/2009 si vedano A. Celeste, Rendimento energetico in edilizia: pubblicato il nuovo regolamento, in Immobili & dir., 2009, fasc. 7, p. 72 e A. Ferruti, Il rendimento energetico in edilizia. Considerazioni sintetiche sul D.P.R. n. 59/2009, in LexItalia.it n. 6/2009.
[13] Così relazione, sub art. 9 che, nella stesura definitiva, è divenuto art. 11. Peraltro, il comma 7 del medesimo art. 11 prescrive alle Regioni e ai Comuni di adeguarsi alle disposizioni sopra sintetizzate entro 180 giorni dall’entrata in vigore del Decreto precisando che, in caso di inutile decorso del termine, le stesse disposizioni del Decreto troveranno comunque applicazione.
[14] La precisazione sulle zone A accoglie l’emendamento formulato nel citato parere della Conferenza Unificata del 25 gennaio 2011, sub art. 9, comma 1 dello schema di decreto divenuto poi, nella stesura definitiva del Decreto, art. 12, comma 1.
[15] Si tratta di una facoltà adoperata anche in altri settori dell’ordinamento che, a ben vedere, non rischia di privare di efficacia il raggiungimento degli obiettivi fin qui descritti. Infatti, mutuando le parole della circolare del Ministero dell’Interno n. 8269 del 20 maggio 2010 sull’analogo procedimento di deroga previsto dall’art. 6, D.P.R. 12 gennaio 1998, n. 37 in tema di prevenzione incendi, può sostenersi che l’applicazione “ad ogni costo” della norma tecnica sopra descritta in tema di rendimento energetico non deve costituire un impedimento alla ricerca di nuove soluzioni progettuali che garantiscano prestazioni energetiche comparabili; tali soluzioni, infatti, potrebbero scaturire dalla ricerca di soluzioni architettoniche innovative, dalla ricerca e sperimentazione di materiali e da nuove tecnologie costruttive.
